O aluguel pedido nas grandes cidades brasileiras subiu 79% nos últimos cinco anos, enquanto a renda dos trabalhadores cresceu 50% e a inflação acumulou 30%, segundo o Índice FipeZap. Para uma família média, alugar um apartamento de 60m² consome hoje quase metade do que entra em casa. O descompasso ocorre em um cenário em que o imóvel à venda ficou mais barato em termos reais, mas o financiamento encareceu.
O metro quadrado à venda saltou de R$ 2,4 mil em 2008 para R$ 9,9 mil em agosto de 2026, pelo FipeZap. No Rio, está em R$ 11,2 mil; em São Paulo, em R$ 12,1 mil. Descontada a inflação, o imóvel brasileiro vale 25% menos do que em 2014, segundo índice do Banco Central compilado pelo BIS. Pela OCDE, o Brasil é o único país em que o preço real caiu desde 2015.
Um apartamento de 60m² custava 231 meses do salário médio em 2014; hoje custa 158. No Rio, a queda foi de 268 meses, mais de 22 anos de trabalho, para 121, cerca de dez anos. Apesar disso, comprar continua difícil porque quase ninguém adquire à vista. O juro médio do financiamento imobiliário passou de 7,2% ao ano em 2020 para 11,2% em 2026, com a Selic na casa dos 14%.
Na prática, a prestação de um imóvel médio levaria 57% da renda de uma família em São Paulo e 68% no Rio, segundo o Instituto Cidades Responsivas. O teto recomendado pelos bancos é de 30%. Cada família que desiste de comprar não some do mercado: ela aluga. O IBGE registra que a fatia de domicílios próprios caiu de 73% para 67% entre 2016 e 2025, e a de alugados subiu de 18,4% para 23,8%.
O país passou de 12,3 milhões para 18,9 milhões de famílias de aluguel, 6,6 milhões a mais disputando um estoque que não cresceu no mesmo ritmo. Entre 2012 e 2021, o preço pedido subiu 19%, enquanto a renda subia 69%. Desde 2021, a relação virou: o metro quadrado de locação foi de R$ 29,67 para R$ 53,06 por mês na média nacional. No Rio, está em R$ 58,73; em São Paulo, em R$ 64,28.
Um apartamento de 60m² alugado pelo preço médio consome 48% da renda de uma família média brasileira; 47% no Rio e 48% em São Paulo. A Fundação João Pinheiro calcula em 3,6 milhões as famílias com renda de até três salários mínimos que gastam mais de 30% do que ganham com aluguel. Esse ônus excessivo responde por 62% do déficit habitacional. O déficit brasileiro hoje não é de gente sem teto, mas de gente pagando um aluguel que não cabe na renda.
Para incorporadoras, imobiliárias e administradoras, o cliente que compra é mais velho, compra menos vezes e depende de juro baixo ou subsídio. A locação deixa de ser plano B para virar o negócio principal. Um aluguel que consome metade da renda não resiste a um desemprego ou a uma doença, e a inadimplência tende a subir. O reajuste anual pelo IGP-M deixa de ser teto e vira piso: com fila de interessados, o proprietário corrige pelo mercado. Prédios construídos já para alugar, os multifamily, ganham espaço.
